商业地产的经营职能

◆商业地产管理机构

       商业地产（Business Real Estate）是为一切商业活动提供场所的产业，具有高投入、高回报、高风险的特征。成功的商业地产项目能聚集大量人气，交易畅旺，既能为商业经营者带来丰厚利润，也能使物业自身不断升值。
“住宅靠销售，商场靠经营”，这早已是不争的事实。商业地产项目需要优秀的商业管理机构，对整个项目统一经营，全面管理。它并不拥有物业的所有权，也不参与具体的商品买卖，而是为发展商、业主、经营户、消费者提供专业服务和管理，营造良好的营商消费平台，其经营能力无疑是项目成败的关键因素。
现实中管理机构可以是发展商专门设立的一个部门或管理公司，或者是独立的经营管理公司，无论属于哪种情形，管理机构都行使独立的管理权，与业主或发展商拥有的所有权、经营户拥有的物业使用权，形成三权分立的格局，对外面向公众统一形象、统一经营、对内业主、经营户、管理机构之间责权利清晰，各自又有相当大的自主空间，这是最成功的商业地产经营模式。
 

◆商业地产经营职能
项目的经营管理是全方位的，包括了多个方面。凡是提升商场知名度、促进商品交易、刺激消费、聚集人气的合法行为都是有效的经营措施。
要让一座建筑物成为购销两旺的商业宝地，必须保持产业链中各个环节运作良好，物业设施、业主（投资者）、经营户、消费者，任何一个环节处理失当都会对整个项目产生不良影响。而很多人士在经营管理中往往只看重其中的某几个甚至某单个环节，并不是全方位统筹运作，项目是难以成功的。

　　商业地产的经营管理总是围绕这些环节做好服务和管理。

物业管理

　　保持物业设施的良好运转是商场兴旺的必要保证，需要出色的物业管理能力。商业物业管理主要有以下几个方面：
记载物业、设施、设备档案；
建筑物的装修与维护；
配套设备的维护；
消防与安全的管理；
环境清洁卫生管理；
车辆及交通的管理；
处理紧急事件。

　　由于商业地产是较新的领域，很多开发商是在住宅物业的基础上做起的，对商业地产管理的重要性认识不足，以住宅小区的管理方法来管理商场，只配备了相应的物业管理人员和设备，甚至管理机构的名称都是某某物业管理公司。只重视物业管理而完全忽视商业的管理，是对商业地产的严重误解。
事实上，物业管理和商业管理完全是两个不同的概念，是两种不同类型、不同权责、不同作用、不同性质、不同专业的管理范畴。物业管理的任务是及时解决物业环境、设备设施出现的问题或故障，保持其正常运转，是对物业硬件进行管理，其工作特征是的事务处理型，工作状态是被动的。
而商业物业是具有经营性、盈利性的场所，商业管理是针对的是商场的营商环境进行管理，重点工作是统一组织招商、统一开业计划、规范经营方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、调整商场整体的经营策略、协调商户关系与维持商业秩序、禁止恶性竞争、杜绝假冒伪劣商品和处理投诉；整个工作特征是经营型、开拓型的，工作状态是主动的。
物业管理是商场成功的必要条件，但只是整个商业地产项目管理的一小部分，做好物业管理的同时更要做好商业管理。

业主管理
　　如果发展商保留商场的产权不售，或者将产权分片出售给少数几个大业主，业主的数量很少，管理工作就不多。如果商场产权被拆零出售，必然存在大量的业主，就必须对业主进行统一的管理了。业主管理主要有以下方面：
记载业主档案；
支付业主租金；
收取管理费；
处理业主投诉。

经营户管理
　　商场存在经营户数量大，商品繁多的现状，围绕经营户展开的经营管理是整个商场运作的重中之重。
推广策划：对消费市场作深入研究论证，明确项目的商业定位、经营范围、功能分区、业态组合、目标客户群。比如，商场定位为时尚精品城，经营范围为服装、鞋类、饰物、数码产品、美食。一楼经营服装、二楼经营鞋类、三楼经营数码产品、四楼经营美食，目标客户为年轻时尚的新人类。再如商场定位为高档装饰材料专业市场，经营范围为装饰建材，分为洁具、地板、水暖、涂料等几个区域，批发零售兼营，目标客户为对对居所要求较高讲究品位的人群。
管理公司就要按具体情况制定策划方案，通过各种途径向社会公众推广，可在媒体发布广告、举办主题促销活动、赞助公益事业，吸引商家和消费者，树立品牌，维护商场良好的公众形象。
统一招商：记录所有商户的详细资料，建立商户资源库，包括联系方式，经营范围，产品资料，经营特色，具体要求等等；认真筛选，率先安排有实力的优质商户入场经营，特别是大型主力店。为商户制定统一的开业计划。
入场经营：制定统一的商场经营管理制度，协调商户关系，维持商业秩序，规范商业经营，禁止恶性竞争，杜绝假冒伪劣商品和处理投诉。
收取租金、管理费水电费等各项费用。
为经营户提供各种服务，如代办工商登记、税务登记，代缴各种费用，货物运输保管，发布商品广告，物业设施维修等等。
租赁管理：记录详细的物业租赁合同。办理过户、续租、退租、变更等手续。

消费者管理
为消费者提供各项便利服务，如提供车队免费接送方便购物；建立消费者的会员制，保证商场有稳定客源；处理消费投诉。

　　财务管理
收费管理：准确核算经营户的应缴款，每期收款前出具详细的缴款通知单；以现金、支票、银行代扣等多种方式收取款项，出具有效票据，及时统计欠费清单并追缴。
收支管理：款项的收支严格按财务制度执行。
统计报告：统计完整规范的财务报告，并且结合经营作业绩分析。

　　商业地产的经营管理比住宅更复杂，难度更高，风险更大，要求更高的资金实力和经营能力。一个优秀的经营管理机构能保持商场持久兴旺，消费者可获得舒适的购物体验，经营户可获得可观的商业利润，轻松支付租金，投资者获得理想的租金回报与地价升值，发展商和管理商获得可观的现金回报与品牌升值，为整个产业链带来住宅地产无法相比的高回报。