商业地产的运作特征

◆商业地产的概念

　　
       商业地产（Business Real Estate），简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。它由房地产开发商作为投资主体直接参与，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作，它包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营，进行策划、招商和日常营运管理，是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动，是商业与地产业紧密结合的复合型产业。
中国的房地产业经过多年的发展，竞争日趋白热化。其中住宅地产的开发已经相当成熟，利润空间也不断缩小，越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产，以期获得持续的利润增长。目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道，成为地产界的新热点。
发展商对住宅的开发，是将房屋销售作为目标，售出房屋即可回笼资金，赚取利润。由于住宅是用于居住的场所，绝大部分购买者是有居住的需要而购买，本身既是投资者，又是使用者，购买后都会居住，使住宅的实用价值得到发挥。楼盘只要销售得好，项目就成功，很多发展商已经获利颇丰。
将住宅的开发模式套用到商业地产的开发是比较普遍的现象。发展商开发商业物业的时候，将销售获利作为最终目标，一切以销售为出发点，如果商铺销售不好就会想尽办法促销，为了销售，发展商也会在商场的经营管理方面作出很多承诺，一旦商铺销售完成，产权转移到中小投资者身上，在经营管理方面就不再继续投入，商场并没有兴旺起来，甚至开业都困难，带来了一系列的问题。对发展商而言，项目的声誉和形象都会大打折扣，剩余商铺的销售会面临很大的压力，进而给发展商的声誉造成不良影响，损害企业的公共形象和美誉度；对中小投资者而言，本身投资失败，利益受损，特别是采取按揭贷款方式投资的业主，直接影响到还贷能力，引发银行、发展商和业主三方面的资金纠纷。这样的例子实在不胜枚举。
那么，商业地产项目如何才算成功呢？商铺销售出去并不等于项目成功，销售只是意味着产权的转移，与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。商业地产必须使其价值得到充分发挥才算成功，其价值不在于用来居住，而在于能为商业经营带来利润，商业利润是通过商品交易来实现，要求商业活动频繁、交易畅旺，也就是通俗所说的“人气”旺盛，这样的商业地产项目才是真正成功的项目。

◆商业地产的开发经营模式
商业地产的开发经营不外乎出租和销售，但是由于所处的地区、行业、商圈的不同形成了多种模式。主要有：

整租不售：
开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。
优点：整租给一家具备成功经验的商业企业，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。
缺点：经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄，租期长，套现难度大，初期资金压力较大。

零租不售：
将物业分为相对较小如10至50平米的商铺出租。一般情况下，租户的经营项目具有相同主题或相同专业领域。这种模式广泛用于各个专业市场，如电脑城、家具城、装饰城等等。
优点：消费人流者含金量高，购买意欲明确；租金高，开发商收益可最大化；物业升值空间大；租期短，灵活性高。
缺点：要求资金实力雄厚，必须设立专业的经营管理公司负责经营管理；要求很强的策划能力、招商能力、日常管理能力；经营风险较高。

整零结合：
将整层或大片的空间出租给大型的主力店，将其他空间分零出租给较小商户。
优点：综合了整租与零租的优势；大小租户的结构使项目稳定性提高；能维持较高的经常性收益。
缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；对主力店的招租能力要求极高。
这是大型购物中心广泛采用的方式，广州天河城就是典型的成功案例，不但收取丰厚租金，带动了自身物业、周边土地、物业的迅速增殖，形成了良好的社会效益和经济效益。

零售零租：
将物业分零，出售产权，滞销商铺则作为出租物业。
优点：资金快速回笼。
缺点：因产权分散，难以统一经营管理，不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。　　

零售返租：
　　优点：投资者有稳定的返还租金收入，能降低投资风险；开发商能在短期内回笼大量资金；返租后由专业管理机构统一管理运作。
缺点：风险高，如果经营者经营失败，将不能兑现返租承诺，引发纠纷。

整体出售：
这种模式并非多数。一般由资金实力雄厚的投资性公司购买整个项目，而商业行业整体利润较低，注重资产的流动性，一般不会直接购买商场来取得经营场所。
 

　　无论哪种模式，客观上存在业主、经营户多而分散，众多的经营户又是在同一商业场所中开展经营活动的局面，彼此之间有极强的关联性，如果由业主自行招租，经营户自行经营，没有集中管理，就无法将整个商业地产项目统一定位统一推广，是注定要失败的。商业地产必须实行统一经营，专业管理。

◆商业地产的产业链
商业地产如何成为购销两旺的交易平台，是成功的根本，也是业界最关心的问题，它充分体现了资本的持续营运，其多样性和复杂性远胜住宅地产。从立项、规划、设计，建设，销售，策划、推广、招商、租赁、经营、消费，整个过程涉及发展商、投资者、管理商、经营户、消费者，产业链环节众多，只有每个环节都顺利推进，整个商业地产项目才能持久兴旺。

　　消费者：获得舒适的购物消费体验，美好的感受令其流连忘返，并会成为良好口碑的传送者。

　　经营户：零售业、餐饮业、服务业的经营者。这些行业本身利润比较薄，对资金的流动性十分敏感，对于商铺一般都选择租赁的方式，很少自身投入大量资金资购买商铺。 “客似云来”“货如轮转”是商业经营者的目标，他们最怕商场人气不旺，只要人气旺，即可获得赚取丰厚的商业利润，并轻松支付租金。

　　投资者：商铺投资者与商业经营者有着完全不同的目的，一般的投资者都不愿意自己介入商业项目的经营，投资商铺是为了获得理想的租金回报与地价升值。

　　发展商：项目的投资主体，一般都是房地产发展商。发展商负责项目的建设开发。从土地、商业物业的开发、销售、租赁中获益。

　　经营管理机构：绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖，但作为商用物业的开发者，仅仅提供场所是远远不够的，需要由专业的经营管理机构，对整个项目实施统一经营、专业管理。整个产业链中，经营管理机构的具有举足轻重的地位。

　　现实中的经营管理机构有些本身就是发展商属下的一个部门，有些是独立的管理公司，至于公司的名称更是多样，如“经营管理公司”、“管理咨询公司”、“物业发展公司”、“市场管理公司”、“市场开发公司”、甚至“物业管理公司”，无论名称如何，他们执行的都是对项目统一经营管理的职能。

　　成功的商业地产项目能为产业链中的每个环节带来理想的回报，反过来说，只有产业链中的每个环节都获得成功，商业地产项目才算是成功。
近几年特别是2000年以来全国商业地产的高速发展，既有非常成功的榜样，也有惨败的例子。业界对商业地产的态度也越来越成熟，越来越理性，很多开发商、经营管理机构，商业经营者，他们已不是在项目落成后才开始运作，而在开发前期就达成合作，共同对项目的经营模式、招商对象、业态需求和目标的客户等因素进行充分研究论证，以减少投资的盲目性，降低投资风险，充分体现了规划、经营、管理的重要性。